当前位置:首页>业内动态 > 业内动态

住房租赁广州样本:探索从供给到服务的全链条经验

2019-06-06 15:55:31  浏览次数:

信息来源:中国建设新闻网

在“租购并举”的住房制度下,各地培育和发展住房租赁市场的动作频繁。

发展住房租赁市场是解决新型城镇化过程中新市民住房问题的重要途径。今年的政府工作报告指出,要促进区域协调发展,提高新型城镇化质量。同时提出要更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系。根据去年底召开的全国住房和城乡建设工作会议,“以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板”是2019年的重点工作之一。

近年来,在政策激励下不少企业纷纷瞄准住房租赁市场,但租赁市场的健康发展要求做好制度体系建设。作为全国首批开展住房租赁试点和利用集体建设用地建租赁住房的“双试点”城市,广州市加大体制机制创新,通过调整住房租售供应结构、发展住房租赁机构、完善住房租赁管理体制机制等多措并举,在租赁住房建设、管理和服务等环节进行了有效探索。

加快补齐租赁住房短板

改革开放以来,我国住房租赁市场不断发展,对改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用。但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。尤其在人口净流入量大的城市,住房租赁市场租赁房源总量不足、政策支持体系有待进一步完善等问题仍然较突出。在“租购并举”的住房制度下,租赁住房短板亟待补齐。

作为典型的人口净流入城市,广州发展租赁市场的意义更加凸显。数据显示,截至2018年底,广州市登记在册的外来人口1005.78万,户籍人口927.69万。住房租赁需求旺盛。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,发展租赁市场要改变租赁市场的供应结构,不断增加租赁市场的有效供给。为了加快补齐租赁住房短板,广州从新增供应、盘活存量两个方面入手,有效增加了租赁住房供给。

在新增供应方面,广州明确2017-2021年供应租赁住房用地825公顷,占住宅用地供地量25.8%,在供地时还设置了全自持、竞自持租赁住房用地等措施。推进集体建设用地建设租赁住房,加快越秀集团、广药集团、市城投集团等国企利用自有存量土地建设租赁住房试点工作。在盘活存量方面,广州市开展了国企“商改住”试点。

发展租赁市场的重点内容之一是培育专业化、机构化住房租赁企业,形成多元化行业格局。广州成立了市属3家、区属3家国有住房租赁企业,将政府保障性住房移交至其中2家市属住房租赁公司建设和运营管理。支持民营或混合所有制住房租赁企业发展,探索创新租赁经营模式,引导住房租赁企业改善城中村、城边村租住品质。例如,世联红璞拓展“城中村”房源,在金沙里实行“统租运营+物业管理+综合整治”模式,改造后整体出租率由46%提升至90%。

在增加供给的同时,做好管理和服务也很重要。广州建成了由政府主导的住房租赁信息服务与监管平台—— “阳光租房”。据介绍,该平台兼具信息管理与社会服务双重功能,既能实现房源信息发布、网上找房、核验房源、合同备案、公积金提取申请等租赁“一条龙”服务,也集备案、审核、归档、行政处罚信息与危房信息报送等业务于一体,方便全市各级租赁管理机构扁平化高效处理信息。

为了形成租赁市场健康发展的常态化机制,广州在建立完善住房租赁管理机制、完善租赁市场服务监管体系等方面进行了有效探索。例如,建立了住房租赁试点建设暨住房租赁管理联席会议制度,逐步构建起市区联动、多部门参与的住房租赁工作格局。在加强监管方面注重制度建设,包括完善住房租赁法规政策、完善房屋租赁价格指导机制、建立健全住宅租金动态监测机制等。

逐步形成可推广的试点经验

广州是全国开展住房租赁管理工作起步较早的城市。经过多年探索,当地逐步形成了有借鉴意义的试点经验,为完善住房租赁市场体系,构建租购并举的住房制度,增强城市包容性,促进实现“全市人民住有所居”提供了新思路。

住房租赁市场的健康发展,首先要坚持需求导向,优化租赁住房供给侧结构。广州年均净流入人口约45万,租赁住房品质需求呈现多样化、多层次。广州市场化租赁房源中,约一半以上为集体土地上租赁住房,普遍存在住房破旧、安全隐患大等问题,尤其是在中心城区,租赁人口基数大,需求层次多,租赁住房供需不匹配问题较为突出。为满足各层次租赁住房需求,广州着力以改善租住品质为重点,鼓励企业盘活存量房屋用于租赁,以“绣花工夫”重点推进 “城中村”“城边村”租赁住房统筹改造,提升了租住品质。

“明确‘以屋管人、人屋共管’的总体管理思路,把房屋租赁和外来人员服务管理作为提升社会综合治理水平的两个轮子齐抓共管。”广州市住房和城乡建设局相关负责人表示,坚持四级联动,实现住房租赁市场人屋共管也是广州的经验之一。广州把房屋租赁管理下沉到社区网格化管理中,形成了“市、区、街、社区”四级衔接的租赁管理架构。市、区两级租赁管理机构建设完备,委托11个区172个街镇流动人口管理中心负责属地住房租赁备案业务办理,社区负责辖内租赁住房的治安、消防隐患巡查、信息采集上报、移送告知等网格化管理事项。

明确了管理架构,如何做到供需基本平衡,维持租金水平整体平稳,是发展租赁租房面临的重要问题。广州以保持供需动态平衡为原则,有计划、按步骤增加租赁住房供给。截至2018年底,全市共有出租住房484.33万套,可解决约900万人租赁住房需求,供需基本平衡。在此基础上,不断优化租金参考价发布、租金价格监测机制。 2019年1-3月,监测点住宅月租金单价为53.29元/平方米/月,同比上涨1.35%,实现租金价格走势整体平稳。

实现住房租赁市场的健康发展需要各方共建,广州在试点实践中坚持发挥行业自律作用,保持租赁行业发展规范性、可持续性。广州率先建立全国首个市级房地产租赁协会,并指导番禺等区成立区级房屋租赁协会,规范租赁行业发展。在国内市场出现租金上涨过快、违规“租金贷”、甲醛超标等危害群众权益的热点事件时,行业协会自律先行,联合房地产中介、金融、互联网金融等协会发出倡议,稳租金、防风险、保权益,维护广州租赁市场良好交易习惯,营造了租赁经营良好生态环境。

仍有痛点待破解

培育和发展住房租赁市场不能一蹴而就。

“当前住房租赁市场获得了一定发展,但还存在企业营商环境不优、行业标准不规范、公共权益不到位等问题。”通过推进试点和长期实践,广州市住房和城乡建设局相关负责人表示,下一步要协调金融监管部门,加强对住房租赁市场的金融风险防控。针对租赁市场出现的违规“租金贷”等问题,住建、金融部门要合力加强对涉及租金贷、小额贷款、融资担保等金融机构、租赁企业的监管,尤其是对全国性、跨区域、影响范围广企业的监管,对违法违规行为加大处罚力度,防范化解住房租赁领域金融风险。

除了租赁领域的金融风险,“租购同权”一直是社会关注的焦点。国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲认为,现阶段在我国一些人口大规模流入的城市完全做到“租购同权”还不太现实,最大难点是优质公共资源的供给能力不足,特别是教育资源明显短缺。她表示,房地产市场健康稳定发展的一个重要举措就是通过租售并举来满足城镇各类人群的住房需求,而要使租售并举落到实处,租购同权势必要提上重要的议事日程。

广州在发展住房租赁市场的实践中也意识到这个问题。广州市住房和城乡建设局相关负责人表示,子女能否享受同等教育权是租房群体享受基本公共服务的核心问题。要从根本上解决承租人子女受教育问题,需要教育部门进一步优化教育资源配置,加大教育投入力度,全面合理规划学位供给,引导优质教育资源延伸辐射。

此外,发展住房租赁市场还要解决相关行业标准、立法等问题。广州市住房和城乡建设局相关负责人建议,研究出台全国统一的“工改住”“商改住”消防验收标准,给予城市明确的操作指引,建立“工改住”“商改住”绿色通道,简化审批流程,让企业少跑路。同时,研究租赁企业税收优惠政策,帮企业减轻改建经营压力,充分调动租赁企业积极性。研究出台租赁行业标准,明确租赁行业经营规范,进一步强化行业管理,对于无照经营、恶意哄抬租金等乱象强化监管。此外,要加快出台住房租赁立法,明确租赁市场管理基本制度,对租赁双方基本权益保护提供法律依据。

蒙ICP备16003195号-2
联系我们
政府网站标识码:1504000070
主办单位:赤峰市住房公积金管理中心 地址:赤峰市新城区大明街15号
技术支持:神玥软件科技股份有限公司